Congé du propriétaire au locataire - règles et modèle

Une lettre de préavis du propriétaire au locataire ne se résume pas à demander un départ. En France, il s’agit d’un congé strictement encadré, qui doit reposer sur un motif autorisé, respecter un délai précis et parvenir au locataire dans les formes prévues. Voici les règles essentielles, les mentions obligatoires et un modèle facilement adaptable.

Le congé du bailleur n'est pas un simple courrier de départ

Le propriétaire ne peut généralement pas mettre fin au bail à n’importe quel moment. Pour une résidence principale, le congé prend effet à la date d’échéance du contrat, sauf situation particulière prévue par la loi ou procédure distincte liée à des impayés.

Le terme juridique important est celui de congé donné par le bailleur. Il ne faut pas le confondre avec le préavis du locataire, qui peut souvent être réduit à un ou trois mois selon la situation. Le propriétaire, lui, doit justifier sa décision et respecter les conditions propres au type de location.

Dans la pratique, je conseille toujours de relire le bail avant de rédiger la lettre. La date exacte de renouvellement, le caractère vide ou meublé du logement et l’identité de tous les titulaires peuvent modifier complètement la validité du courrier.

Les trois motifs autorisés pour ne pas renouveler le bail

La vente du logement

Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement libre de toute occupation. Dans une location vide, la lettre doit alors préciser le prix, les conditions de la vente, la description du logement et des éventuelles annexes comme une cave ou un parking.

Ce congé vaut offre de vente au locataire. Celui-ci bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préemption. L’offre est en principe valable pendant les deux premiers mois du préavis. Cette règle ne s’applique pas de la même manière à une location meublée.

Le propriétaire peut aussi vendre un logement occupé sans donner congé. Dans ce cas, le bail continue avec l’acquéreur et le locataire reste en place selon les conditions prévues par son contrat.

La reprise pour habiter le logement

Le congé pour reprise permet au propriétaire de récupérer le bien pour y établir sa résidence principale ou pour loger un proche autorisé par la loi. Il peut s’agir notamment de son conjoint, de son partenaire de Pacs, de son concubin depuis au moins un an, d’un ascendant ou d’un descendant.

La lettre doit indiquer le nom, l’adresse et le lien avec le bénéficiaire. Elle doit également expliquer pourquoi la reprise est réelle et sérieuse. Une formule vague comme « pour convenances personnelles » est insuffisante dans ce contexte.

Le motif légitime et sérieux

Ce motif peut être lié au comportement du locataire ou à un projet important du propriétaire. Les exemples classiques sont les retards répétés de loyer, les troubles de voisinage, l’absence d’assurance habitation ou de lourds travaux de réhabilitation.

Le motif doit être suffisamment concret pour pouvoir être vérifié. Je déconseille les reproches généraux ou émotionnels. Des dates, des relances, des constats ou des justificatifs permettent de démontrer plus facilement le caractère légitime et sérieux de la décision si elle est contestée.

Quel délai respecter selon le type de logement

Le délai se calcule à partir de la réception effective du congé par le locataire. Pour un bail vide arrivant à échéance le 30 septembre, la lettre doit donc être reçue au plus tard le 30 mars. Si les dates ne correspondent pas, le calcul se fait jusqu’au dernier jour du mois concerné.

Une lettre recommandée envoyée dans les temps mais non retirée par le locataire peut poser problème. Si elle revient à l’expéditeur, le délai ne commence généralement pas à courir. Pour sécuriser la procédure, le commissaire de justice est souvent plus fiable, même si son intervention entraîne un coût pour le propriétaire.

La notification peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé signé. Une lettre recommandée électronique est possible dans certaines conditions, notamment lorsque le locataire particulier a accepté ce mode d’envoi à l’avance.

Que doit contenir le courrier envoyé au locataire

La lettre doit être claire, datée et suffisamment précise pour permettre au locataire de comprendre la décision et de vérifier ses droits. Elle doit notamment contenir :

• les coordonnées complètes du propriétaire et du locataire ;
• l’adresse exacte du logement loué ;
• la date d’échéance du bail ;
• la date à laquelle le logement devra être libéré ;
• le motif légal du congé ;
• les informations propres au motif invoqué ;
• le mode de notification utilisé et les éventuelles pièces jointes.

Le courrier doit être envoyé à chaque signataire du bail. Si le bailleur connaît le mariage du locataire ou certaines informations relatives à un Pacs, le congé peut également devoir être adressé aux deux membres du couple, même si un seul a signé le contrat initial.

Modèle pour une reprise du logement

Objet : congé pour reprise du logement à l’échéance du bail

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [nom et prénom du propriétaire], propriétaire du logement situé [adresse complète], vous informe par la présente de ma décision de ne pas renouveler le contrat de location signé le [date du bail], dont l’échéance est fixée au [date].

Ce congé est délivré afin de reprendre le logement pour y établir la résidence principale de [nom et prénom du bénéficiaire], né(e) le [date de naissance], domicilié(e) actuellement [adresse], qui est mon [lien de parenté ou relation autorisée].

Cette reprise est réelle et sérieuse en raison de [expliquer brièvement la situation personnelle, familiale ou professionnelle]. Vous devrez libérer les lieux et restituer les clés au plus tard le [date correspondant à l’échéance du bail].

Vous trouverez joint à ce courrier la notice d’information prévue par la réglementation. Je vous propose de convenir ensemble d’une date pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Date, signature et coordonnées du propriétaire]

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Adaptation pour une vente ou un motif sérieux

Pour une vente, il faut remplacer le paragraphe consacré au bénéficiaire par le prix et les conditions de la vente, ainsi que la description précise du logement et de ses annexes. La notice d’information doit également être jointe lorsque la réglementation l’exige.

Pour un motif légitime et sérieux, le propriétaire doit décrire les faits sans exagération. Par exemple, il vaut mieux écrire « retards de paiement constatés les 5 février, 8 mars et 6 avril malgré deux relances écrites » que « comportement inadmissible du locataire ».

Les situations particulières qui peuvent bloquer le congé

Certains locataires bénéficient d’une protection particulière. Lorsque les conditions légales sont réunies, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si le propriétaire propose une solution de relogement adaptée ou se trouve lui-même dans une situation permettant de lever cette protection.

Cette protection concerne notamment certaines personnes âgées disposant de faibles ressources, ou certains locataires qui hébergent une personne âgée à charge. Les conditions dépendent de l’âge, des revenus du foyer et de la situation du bailleur. Il faut donc vérifier ces éléments avant l’envoi du courrier.

Le congé peut aussi être contesté si le motif est absent, si le délai est trop court, si la lettre a été envoyée par courrier simple ou si elle n’a pas été adressée à tous les titulaires du bail. Une reprise fictive est particulièrement risquée. Le propriétaire qui récupère officiellement le logement pour un proche mais le reloue ensuite peut être condamné à indemniser le locataire et s’exposer à une amende pouvant atteindre 6 000 euros, voire 30 000 euros pour une personne morale.

En cas de désaccord, le locataire peut adresser une contestation écrite, saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice, puis éventuellement le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire doit conserver les preuves qui justifient sa décision.

Ce qui se passe pendant les derniers mois du bail

Le locataire peut quitter le logement avant la date prévue. Il reste toutefois redevable du loyer et des charges jusqu’à la remise effective des clés, sauf accord différent ou arrivée d’un nouveau locataire avec l’accord du bailleur.

Le bailleur peut organiser des visites pour vendre ou relouer le logement si une clause du bail le prévoit. Elles sont limitées à deux heures par jour ouvrable, hors dimanches et jours fériés. Un calendrier fixé à l’avance évite généralement les tensions.

Le départ doit être accompagné d’un état des lieux de sortie et d’une remise des clés. Le logement n’a pas à être rendu neuf : la vétusté normale ne peut pas être facturée au locataire. En revanche, les dégradations anormales peuvent être retenues sur le dépôt de garantie si elles sont justifiées par des devis ou des factures.

La vérification finale avant notification

• Relire le bail et confirmer sa date d’échéance.
• Identifier le type de logement et appliquer le délai de 6 ou 3 mois.
• Choisir un motif autorisé et réunir les justificatifs utiles.
• Contrôler l’éventuelle protection du locataire.
• Adresser le congé à tous les signataires par un moyen légal.
• Conserver une copie de la lettre, des pièces jointes et de la preuve de réception.

Un congé bien préparé repose surtout sur trois éléments : un motif exact, un délai respecté et une notification prouvable. Si l’une de ces conditions manque, le propriétaire risque de devoir recommencer la procédure et de laisser le bail se poursuivre.